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今日是中华民族传统佳节——中秋节，是每个家庭阖家团圆的美好日子，军绿情物业祝愿每一位物业人及每一位业主：中秋快乐、工作顺利、身体健康、阖家幸福！
1问：物业服务人可以擅自加装电梯梯控装置吗？
答：名义上加装电梯梯控装置是为了业主的安全需要，而实际上却是变相向业主催交物业费。这不仅事与愿违不受业主的“待见”，甚至是“好心”办坏了“好事”，还花钱惹上了官司。
据网络，某小区的物业服务人因擅自在小区电梯桥箱及控制面板上开孔加装电梯梯控装置，被业主许某告上了法庭。
案经人民法院审理认为，小区的电梯所有权属于业主共有。根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，对电梯加装梯控装置，属于改变业主共有部分的用途，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并应得到电梯厂家的授权。加装电梯梯控装置，虽然在客观上能够起到避免外来闲杂人员进入的作用，但也对业主的出行造成了不便，是对业主实际权利的限制。物业服务人未经业主授权和未履行特种设备的登记备案手续即加装电梯梯控装置的行为，明显违反了法律法规的规定。遂根据《中华人民共和国民法典》第278条和《物业管理条例》第11条的规定，判令物业服务人在判决生效后的十日内拆除电梯梯控装置，并恢复电梯在梯控装置安装前的状态。
物业服务人不服一审判决，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持了一审判决。
“霸王硬上弓”，“花钱买教训”。人民法院的司法判例告诉我们，物业服务人擅自加装电梯梯控装置，是侵犯业主合法权益的违法行为，人民法院判令物业服务人拆除其擅自加装的电梯梯控装置，不仅在业主许某的意料之中，也非物业服务人的意料之外。
众所周知，虽然根据《中华人民共和国民法典》第942条和《物业管理条例》第35条的规定，物业服务人确有“维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的法定义务，但分析人民法院的司法判例，对物业服务人做好加装电梯梯控装置工作，应当是具有不容小觑的启示意义的：
一是物业服务人加装电梯梯控装置的目的，必须是出于保护业主的人身和财产安全的善意目的，而不是出于变相向业主催交物业费的恶意目的；
二是物业服务人加装电梯梯控装置，属于改变业主共有部分的用途，必须履行业主大会讨论决定同意的程序；
三是根据业主大会的决定，业主和物业服务人应当根据《中华人民共和国特种设备安全法》和《中华人民共和国消防法》及《物业管理条例》等法律法规的规定，履行好加装电梯梯控装置的登记备案手续；
四是为了保证加装电梯梯控装置运行的安全可靠，必须由电梯生产商或者电梯销售商的专业维保人员施工完成。
2问：业主大会可以在法定条件之外增设业主委员会委员的参选条件吗？
答：有人认为，如果欠交物业费的业主可以参选业主委员会，这不仅对交纳物业费的业主显失公平，而且决策者的“榜样效应”又会败坏风气，进而加剧业主与物业的紧张关系，如果物业服务人刁难业主，又会让小区越来越烂，吃亏的反而是业主。
担忧并非不无道理。欠交物业费，还那么的理直气壮堂而皇之地参选业主委员会，这的确是个问题，这的确是个令善良的业主和规矩的物业服务人难以理解接受的问题。
难道我们对欠交物业费的业主参选业主委员会真的是无所作为？业主大会可以在法定条件之外为业主委员会委员增设参选条件吗？
让我们共同探寻这解决之道：
一是从《物业管理条例》第16条第二款和《业主大会和业主委员会指导规则》第31条的规定看，业主委员会委员应当具备是小区业主，有完全民事行为能力，遵守法律法规、遵守业主大会议事规则和管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有一定的组织能力和具备必要的工作时间等资格条件。这是法律划定的参选业主委员会委员的基础资格条件红线。也就是说，凡不符合这一基础资格条件的业主，均不得参选业主委员会，这是无任何讨价还价余地不可逾越的法律红线；
二是从业主大会的目的性质看，业主大会在法定条件之外为业主委员会委员增设参选条件是有理论依据和实践的可行性的。因为业主大会是以维护全体业主合法权益为目的而由全体业主组成的自治组织，所以业主大会自“出生”的那一刻起，法律也就赋予了她对内部事务高度自治的权利。业主大会在坚持业主参选业主委员会委员法定基础资格条件基础上，是具有对业主委员会委员增设参选条件抬高门槛，限制个别业主参选业主委员会委员权利的。因此，业主大会在法定条件之外为业主委员会委员增设具体参选条件的做法，是合法的、正当的，其目的是为了维护全体业主的合法权益，所以法律对此不仅不干涉不制止，相反，法律还会持一种欢迎支持的态度，因为业主大会内部治理的正能量发挥，的确实现了法律当初确定并赋予业主大会自治组织的目的初衷。
综上，为了规范并限制有欠交物业费或者有其他情形不适宜参选业主委员会委员的业主参选业主委员会委员，业主大会可以在《业主大会议事规则》和《业主委员会委员参选条件》中增设诸如业主具有欠交物业费的业主，被行政处罚、被刑事处罚的业主，以及拒不履行人民法院判决裁定等情形时，业主不得参选业主委员会委员的限制性具体条件。
3问：业主有权查看、复制小区的视频监控影像资料吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的规定，虽然业主对小区的监控设施设备等业主共有部分享有共有和共同管理的权利，对小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况也享有知情权和监督权。但严格地讲，一般情况下，物业服务人是不应当允许业主随意查看，随意复制小区的视频监控影像资料的，以免其他业主的隐私被窥探被侵犯。而当发生诸如车辆刮蹭、财物丢失、邻里争议、治安事件等特殊紧急情况需要查看、复制视频监控影像资料时，物业服务人则应当在查验业主的身份无误后，及时协助业主查看、复制有关业主部分的视频监控影像资料。如果物业服务人拒绝业主查看、复制视频监控影像资料的请求，则业主可以向业主委员会反映，争取业主委员会出面协调解决，或者在业主委员会协调无果后，业主也可以向110报警求助，请求110出警调取视频监控影像资料。
为了规范业主查看、复制视频监控影像资料的工作，维护好当事业主和其他业主及物业服务人的合法权益，逸娇君建议业主委员会应当研究制定《查看、复制视频监控影像资料办法》，办法应当对查看、复制视频监控影像资料的内容，查看、复制视频监控影像资料的审查审批，查看、复制视频监控影像资料的登记建档，查看、复制视频监控影像资料的注意事项，查看、复制视频监控影像资料业主的权利义务，查看、复制视频监控影像资料的法律责任等作出详细规定。
4问：业主委员会具有诉讼、仲裁的主体资格吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的规定，及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有诉讼主体资格的复函》的规定，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权决定，业主委员会可以对外代表业主进行民事活动，所产生的权利义务的后果由全体业主承担。因此，业主委员会在得到业主大会的授权决定后，是具有诉讼、仲裁的主体资格的，是可以参与诉讼、仲裁活动的。
虽然业主委员会在得到业主大会的授权决定后具有诉讼、仲裁的主体资格，但业主委员会在参与诉讼、仲裁活动时，应当注意以下几点，以防因主体不适格、证据不扎实等而承担诉讼、仲裁的不利后果：
一是业主委员会无论是作为原告、申请人，还是作为被告、被申请人，其在参与诉讼、仲裁活动时，都应当持有并向人民法院、仲裁机构提交业主大会的书面授权决定。书面授权决定应当针对性载明对方当事人、争议案由等基本情况，并决定授权由业主委员会参与某诉讼、某仲裁案件的审理，而不能笼统说参与诉讼或参与仲裁。如无业主大会的书面授权决定，则业主委员会就无权代表业主参与诉讼、仲裁活动。
二是根据《中华人民共和国民法典》第286条第二款的规定，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主委员会有权请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失，直至根据业主大会的授权决定，业主委员会代表业主作为原告或者作为申请人提起诉讼或者申请仲裁。如非上述事由，或者也非涉及小区全体业主整体利益被他人侵犯的事由，则业主大会不得授权决定业主委员会动辄行使诉讼、仲裁的权利。
三是业主大会、业主委员会的决定，或者业主委员会所从事的民事活动如果侵犯了他人的合法权益，与他人发生民事争议时，则业主委员会根据业主大会的授权决定，可以代表业主作为被告参与诉讼活动。业主委员会作为被告参与诉讼活动时，应当注意广泛收集、整理、固定、保全好有关证据，在法庭上充分陈述答辩，举证质证，辨法析理，据理力争，根据事实、证据、法律，依法维护好全体业主的合法权益。
5问：地面湿滑致业主摔倒受伤，物业服务人是否担责？
答：根据《中华人民共和国民法典》第942条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的规定，和《物业管理条例》第35条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，逸娇君认为，在物业服务区域内，物业服务人有及时采取合理措施保障业主的人身和财产安全的安全保障义务。如果物业服务人因在拖地后，未及时采取合理措施将地面水渍干燥，而致业主摔倒受伤的，则物业服务人就应当对其不履行、怠于履行或不正确履行法定约定义务的过错向业主承担相应的民事赔偿责任。
有人民法院的司法判例显示，长沙某小区的马阿姨在一楼门厅拐弯时，因地面湿滑摔倒，致其髌骨骨折，鉴定为9级伤残。马阿姨多次找物业服务人协商无果后将物业服务人告上法庭，请求物业服务人赔偿医疗费、营养费、精神损害抚慰金等各项损失14万余元。
案经法院审理认为，物业服务人有义务采取合理措施做好物业服务区域内的安全防范工作，而案涉事故地点就在物业服务人的服务区域内，应当认定物业服务人对其服务的区域负有安全保障义务。物业服务人在拖地后，因未及时采取对地面进行干燥，也未设立明显警示标志的措施，而致马阿姨摔倒受伤，物业服务人应当对马阿姨的摔倒受伤承担相应的民事赔偿责任。马阿姨作为完全民事行为能力人，其对自身安全也负有谨慎注意的义务，马阿姨对自己不小心摔倒受伤也应承担相应的责任。综合双方过错，遂判决物业服务人赔偿马阿姨的医疗费、营养费、精神损害抚慰金等各项损失合计56000元。
6问：业主委员会成立后的迫切任务是什么？
答：根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，逸娇君认为业主委员会成立后的迫切任务主要是：
一是推选主任副主任。在选举产生业主委员会后，业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选出主任和副主任，并制定《主任岗位责任制》《副主任岗位责任制》《委员岗位责任制》《记录员岗位责任制》等岗位责任制，以明确各自职责任务，保证工作有序有效运转；
二是办理备案手续。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会成立和业主委员会选举情况、业主大会议事规则和管理规约等文件资料向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。在业主委员会任期内，当备案的内容发生变更时，业主委员会应当自内容变更之日起30日内，将变更的内容书面报告备案的部门；
三是刻制管理印章。业主委员会在办理完毕备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会的印章。业主委员会应当建立健全《业主大会印章使用管理制度》和《业主委员会印章使用管理制度》，并指定专人严格管理，正确使用印章。使用业主大会的印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者根据业主大会的决定使用。使用业主委员会的印章，应当根据业主委员会的决定使用。严禁任何个人违反规定，擅自使用业主大会和业主委员会的印章；
四是编制业主名册。业主委员会应当在物业服务人的配合支持下，尽快编制业主名册，以方便业主委员会开展工作，更好的为业主提供服务。业主名册应当包括业主的姓名、性别、年龄、教育背景、房屋信息、车辆信息、家庭成员、工作单位、联系方式（电话、微信、电子邮件）等主要内容。编制完成业主名册后，业主委员会应当指定专人管理业主名册，不得擅自使用业主名册，不得非因公使用业主名册，不得泄露，更不得买卖业主名册的信息。在使用业主名册时，使用人应当注意保护并不得侵犯业主的隐私权；
五是建立工作档案。业主委员会成立后，应当立即着手建立业主大会、业主委员会会议记录档案，建立业主大会、业主委员会会议决定及实施情况档案，建立业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同档案，建立业主委员会自身选举、备案和重大事项档案，建立财务收支情况档案，建立纠纷调解和参与诉讼、仲裁情况档案，建立住宅专项维修资金筹集及使用账目档案，建立公共收益管理使用情况档案，建立业主意见建议及解决情况档案等工作档案。在每年年终时，业主委员会应当根据《中华人民共和国档案法》的规定，将上述档案装订成册，编号归档；
六是公示重要信息。业主委员会成立后，应当及时向业主公示有关业主大会、业主委员会设立、选举的重要信息，以展示业主大会、业主委员会工作的透明度。业主委员会以其鲜明态度和坚定行动表明业主委员会自成立时起，就是维护业主合法权益的坚强正义之师。要让业主感受到业主委员会确实是在以她的实际行动在为业主们辛勤劳作，以不断增强业主参与小区事务的热情，以不断增强业主对业主委员会的认同感、归属感，为下步业主委员会工作的有序顺利开展奠定良好的基础；
七是开设银行账户。业主委员会开设对公银行账户，有利于规范财务管理，防止公款私存，保证资金安全。在开设银行账户后，业主委员会还要建立健全《工作经费筹集、管理、使用办法》《公共收益管理使用办法》《财务收支管理制度》等规章制度。在小区产生经营性收益时，业主委员会还应当及时办理临时税务登记证，以免因偷漏税被行政机关处罚；
八是检查物业服务。业主委员会成立后，要广泛征求业主对物业服务的意见建议，严格审查物业服务合同，细致查验物业服务是否到位，协助并督促物业服务人履行好合同义务，以确保物业服务的优质高效，旗帜鲜明地维护好全体业主的合法权益。
7问：街道办事处有权解散业主委员会吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年。在业主委员会的任期内，除非法定事由，除非履行业主大会的程序，除非由业主大会决定业主委员会生死，任何组织或者任何个人均负有不得干涉业主委员会内部事务的义务，均负有不得滥用任何权力，特别是不得滥用行政公权力强行解散业主委员会的义务。
在业主大会设立和业主委员会选举之初，法律让街道办事处给予业主大会和业主委员会指导和协助。在业主大会已经设立和业主委员会已经成立的情况下，法律又让街道办事处对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。目的是让街道办事处及时纠正业主大会和业主委员会的工作偏差，帮助业主大会和业主委员会规范运行，这是法律赋予街道办事处的法定义务。街道办事处应当循此而行，照章办理，而不是动辄干涉业主委员会的内部事务，强行解散业主委员会。
因此说，街道办事处作出解散业主委员会的决定是非法的无效的，是严重侵犯业主委员会合法权益的行为。否则，业主委员会有权根据业主大会的决定，提起行政复议或者提起行政诉讼。
对业主委员会委员看不惯，对业主委员会决定有意见，街道办事处可以通过合理化建议的方式，行使好法律赋予的对业主委员会的指导、协助和监督的权力，而不是滥用行政公权力对付弱小的业主委员会。
“孩子”不听话，就把她弄死，这不是“母亲”的作为。街道办事处作为业主委员会的“母亲”，强行把业主委员会解散，不如呵护着业主委员会茁壮成长。
解散业主委员会，无异于犯下了“杀人罪”，其所造成的恶果，将是街道办事处在解散业主委员会时绝对想不到，也是难以承受难以承受之重的。
8问：业主大会如何确定业主的投票权数？
答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第24条的规定，业主大会确定业主的投票权数，可以按照业主人数和业主总人数认定。
业主人数按照专有部分的数量计算，即一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。而业主总人数是按照业主人数统计总和计算的。
至于车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积的问题，应当由业主大会在议事规则中确定。
对于一个专有部分有两个以上所有权人的，业主应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数应为一人。
因此，业主即便是在小区有两套房，也只能算一个人的投票权。认为拥有两处或者拥有多处房产，就可以投两票或者投多票的观点，显然是没有法律依据的。
9问：业主大会、业主委员会的工作经费从哪儿来？
答：业主大会、业主委员会无论是组织召开会议、日常工作运转、聘请专业人员，还是发放工作补贴，都是需要经费支持的。一定数量且永不枯竭的经费支持，不仅能够保证业主大会、业主委员会持续规范高效运行，而且更能激发业主大会、业主委员会的内在动力，保证业主大会、业主委员会及其委员能够更好地为全体业主服好务。
“巧妇难为无米之炊”。那么，业主大会、业主委员会的工作经费是从哪儿来的呢？根据《业主大会和业主委员会指导规则》第42条的规定，业主大会、业主委员会的工作经费是由全体业主承担的，其主要来源是可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
“好钢用在刀刃上”。为了规范管理使用业主大会、业主委员会的工作经费，杜绝“跑冒滴漏”现象，逸娇君建议：一是业主大会应当讨论通过《业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理、使用办法》；二是业主委员会应当对工作经费的收支情况，定期在小区公告栏或者在微信业主群公示，积极主动接受业主监督，并有义务回答业主的质询。以争取业主的理解支持，避免不必要的误解争执，确保工作经费管理使用的透明度，维护好全体业主的合法权益。
10问：居民委员会在何种情况下可以组织召开业主大会？
答：一般情况下，业主委员会应当按照法律规定和业主大会议事规则的规定，自己组织召开业主大会定期会议和临时会议，居民委员会是不予过问或不便过问业主大会、业主委员会内部事务的。但当发生以下两种特定事由时，居民委员会就可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》第51条的规定，启动组织召开业主大会的会议程序。
一是当发生业主委员会未按业主大会议事规则的规定，组织召开业主大会定期会议的事由时；二是当发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会却不履行组织召开业主大会临时会议的职责义务时。除此，居民委员会是不得擅自启动组织召开业主大会会议程序的。
值得注意的是，居民委员会启动组织召开业主大会的会议程序，还需要满足一定的条件：一是需要满足居民委员会在启动组织召开业主大会程序前，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府向业主委员会发出《限期组织召开业主大会会议通知书》或《限期组织召开业主大会临时会议通知书》，责令业主委员会限期组织召开业主大会。而业主委员会在收到通知后，逾期却仍不召开业主大会的条件；二是需要满足居民委员会在组织召开业主大会时，应当请求街道办事处、乡镇人民政府派员到场监督的条件。而且这两个条件还必须同时具备，缺一不可。如果满足不了这两个条件，居民委员会就不能擅自启动组织召开业主大会的会议程序。即便是居民委员会已经组织召开了业主大会，其擅自组织召开的业主大会及业主大会作出的决定也是非法的、无效的。
编辑：党务政工部
单位：开封军绿情物业服务有限公司
时间：2024年9月17日中秋节
